热心网友
联华信托的宝利六号是房地产信托的一个具体产品。房地产信托有风险 仔细挑选保证安全 住在杭州网站 时下房地产商的“钱紧”使房地产信托大为火爆。信托专家指出，房地产信托收益虽然处于信托产品中的上游，但其中的风险也不少。如果把它们分成细类，挑选的方法各不相同。 中诚信托投资顾问马廷页曾亲自参加多个房地产信托产品的开发，据他介绍，目前比较流行的房地产信托主要有四种: 抵押贷款房地产信托 房地产开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产，同时也有其他企业为开发商提供还款担保。 ——提防风险 抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。 如抵押物为土地使用权，而地上建筑物没有办理追加抵押，同时建筑施工方没有放弃对地上建筑物的留置权，那么到期开发商无力还款处置抵押物时，留置权优先于抵押权，建筑施工方优先受偿，信托贷款后受偿，则信托财产可能面临损失。 ——化解绝招 考察抵押物价值是否经过公正地评估，且抵押率是否足够低。例如，某信托计划贷款规模为1亿元，而开发商提供了价值3亿元的土地或房产进行抵押，则抵押率为3:1，只有当被抵押的土地或房产跌价到原价的33％时，信托财产才会遭遇损失，相对投资风险就较低。 考察信托公司和开发商是否在信托合同中对追加抵押和留置权问题进行了约定，以避免未来的法律诉讼纠纷。 考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景，如发生风险，处置抵押物变现偿债是否快捷。 考察担保方所作出的是否是连带责任担保(这种担保最可靠)，担保方的资质如何，如信托计划的担保方为特大型国有企业，而且提供的是连带责任担保，则投资风险相对较低。 房产回购信托 由于开发商短缺房产项目的建设资金而将其开发的其它已经达到或即将达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。 ——提防风险 开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。 开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大的跌价。 用信托资金购买的房产不能顺利取得预售许可证进行销售，或信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记，以至于在开发商违约后，不能顺利变现房产取得资金归还给投资者。 ——化解绝招 考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。 考察信托公司的购买价格是否远低于该房产当前的市场价格。 考察该房产项目是否已经取得或能顺利取得销售许可证。 考察信托公司是否会办理购房合同的备案登记，以保证投资者对该项目房产的权利。 考察当地房地产市场的现状以及发展前景，即信托期内该房产是否会发生大幅度跌价。 财产优先受益权房产信托 利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产交给信托公司，形成优先受益权(在分配收益时，优先受偿)和劣后受益权(在分配收益时，排在优先收益权人后受偿)，并委托信托公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集的资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。 ——提防风险 房产在信托后的经营状况不能产生足够的收益供投资者分配。 房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保障。 信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。 ——化解绝招 考察开发商信托的房产是否为其拥有完全产权的资产，且价值是否得到公正的评估。 考察优先受益权占全部受益权的比例。例如某房产经评估后价值为2亿元，因此形成2亿元的财产受益权，其中优先收益权1亿元，劣后受益权1亿元，则只有当房产贬值50％后，投资者的信托财产才会遭到损失。 考场信托公司是否落实了抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。 股权型房地产信托 信托公司以发行信托计划所募集的资金参与房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。 这种信托在我国江浙、上海等地发行较多，该区域投资者比较认可股权投资模式。 ——提防风险 如果项目公司管理混乱，那么入股的信托资金将面临被挪用的风险。 该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。 ——化解绝招 考察信托公司是否在信托期内掌握该项目公司的控制权，并能实际掌握该公司的财务控制权，以规避资金被挪用的风险。 考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景。 考察承诺回购股权的股东财务状况如何，是否有足够的经营现金流作为回购保证。 新闻链接 房地产信托收益行情 从各信托公司公布的信托收益分配报告和到期清算报告来看，已发行的房地产类信托产品基本实现了当初的预计收益率，目前全国已进行分配的房地产类信托产品收益水平呈逐年上升趋势。 2002年和2003年发行的已经到期的信托产品中，一年期产品实现收益率水平在3。8％—4％之间，2年期产品事项的收益率水平在4％—5％之间。 2002年和2003年发行的未到期信托产品中2年期产品收益率水平在4。2％—5。5％之间。3年期产品的收益率水平在4。8％—6％之间。 目前全国发行的未到期信托产品中，1年期产品收益率水平在5。5％—6。5％之间，2年期产品收益率水平在6％—7％之间，3年期产品则已经很少见到。来源:中国证券报时间:7月21日 房地产信托风险如何 作者：李宪明 来源《温州日报》 日期：2005年06月23日 虽然目前随着房地产信托蓬勃发展，但在实际操作中也存在着一定的风险因素。其风险控制措施也有别于其他信托产品。主要表现在以下几个方面。 房地产项目风险 目前，信托参与房地产业主要有两种形式，进行房地产项目的开发建设和投资成熟物业。房地产开发需要经历立项、建设、竣工验收和销售、管理等诸多环节，因此其风险形式也多种多样，风险控制手段复杂，具有较高的专业化要求。现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域，有的信托公司并不具有房地产专业管理的经验和能力，突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。 资金挪用风险 在房地产开发项目中，一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。如果信托资金被挪用到其他项目上，开发商资金链条断裂，就会造成一系列的烂尾工程。为防止挪用情况发生，信托公司一般通过银行监管、根据项目进程拨划资金、向项目公司派驻财务人员、控制项目公司的财务用章等方式进行风险控制。 信托财产流动性风险 房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。 集中投资风险 因单个信托计划的资金规模小，大多数房地产信托都是投资于单一项目，此类房地产信托都有一个固有的难以防范的风险，就是风险集中在一个项目上，没有风险释放机制。除了项目单一以外，信托期限较短也是产生此类风险的因素。一般的房地产信托期限多为一到两年，无法通过长期运作来化解短期产生的风险。 相关链接 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。 在我国，第一支真正意义上的房地产信托产品是上海国际信托投资有限公司推出的上海国际大厦项目资金信托，随后，10多家信托公司纷纷推出类似信托产品。据统计，截止到2003年底，我国房地产信托融资额约50亿元，居信托融资之首，大约占了目前整个信托资产构成的40%，2004年上半年，全国房地产信托项目有53个，募集资金59亿多元，而且房地产信托融资的地域也正从局部地区向国内主要大中城市全面拓展。信托这种融资方式以其灵活的产品设计、节约的交易成本、合适的投资周期以及较高的收益率和不断增强的抗风险能力受到了投资者开发商的欢迎。 信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求。产品有像深圳水榭花都房地产贷款信托产品、台州之舫花园房地产项目贷款资金信托产品等纯粹针对地产项目投资的信托产品，也有旧城改造等信托项目。不少地产投资类信托颇有新意，像新华信托推出住房按揭贷款信托，北方信托针对高校公寓收益权推出第一个“伞”型信托，金信信托还推出了70%贷款+30%股权的房地产组合投资信托产品。房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求，在统计的地产类投资信托产品中，预期收益率高于银行同期存款利率、国债投资收益率和企业债投资收益率，对民间资金具有较大诱惑力。 。