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一个不会攒钱的消费者绝不是一个理性的消费者，一个只会攒钱的消费者也绝不是一个理性的消费者。在这个世界上没有一个靠攒钱攒出的百万富翁，钱是赚出来的。一个理性的消费者应该是一个合格的投资者，他考虑的是如何把钱投资在最安全、收益最大的领域，以获得最大的回报。 大雁塔北广场两侧商铺和骡马市商业步行街正在紧锣密鼓地销售铺位，还有西安西大街时代盛典、小寨的领秀城、北大街的新时代大厦和宏府大厦、东关正街的世贸大厦等未来旺铺也令许多国外的著名商家和本地的投资者欣喜若狂地一掷千金，在低利率时代为什么人们会青睐商铺的投资呢？ ■时间尾巴一甩，商铺利润滚滚来？ 冲着“一铺养三代”的老话，“识铺”、“选铺”、“易铺”、“租铺”、“养铺”和“做铺”的人都正在涌向购物中心(商厦)商铺、商业街商铺、专业市场商铺、社区商铺、旅游商铺、写字楼商铺等争相“淘铺”。 “一铺养三代”，这简简单单的5个字，正煽动着无数人内心的热情，演绎着“铺”的“谱”。 种种有关商铺投资回报率的神话，不断在楼市中流传。 前些日子，西安奥韵国际商业广场就打出了“最低投资1．8万元，每年高达14％”的收益率广告，小寨领秀城也预计12％的收益率，和数年前第一家打出产权式商铺概念的小寨国贸中心相差无几，那时侯，是银行利率最高的时间，现在是利率最低的时间，为什么还敢打出如此高的收益率？ 从全国的商铺市场来看，房地产、商业资本、实业资本、民间资本都把目标对准了商铺。 2003年，北京商铺市场发展红火，拥有16条商业街的北京建外SOHO开始营业，而国外的一些著名品牌店也纷纷进驻北京，德国家居超市欧倍德、英国百安居选址海淀区，法国的乐华梅兰也进入京城；超市方面，美国的沃尔玛、法国的欧尚也已开业，7－11便利店、迪亚折扣店正处于报批和选址阶段。上海市商铺市场中，顶级商业街供应日渐饱和，品质竞争突出，其中住宅配套商业是零售物业市场发展的重点。在新模式的探索上，位于淮海中路、西藏路上的柳林大厦推出了HK100商业模式，1－4层商场以10－20平方米小面积产权现房商铺的形式分割出售。重庆市重大项目的陆续开业，大大刺激了各商圈的快速形成，如沙坪坝商圈———三峡广场、华宇广场、欣阳百货、新世纪百货、太平洋百货；南岸商圈———天龙广场；北部商圈———北城天街购物广场。广州商铺市场新开的几个大型商场开始对外招租，如正佳广场、光明广场等，使商铺供应量增加。 ■商铺，是房又非房 商铺姓“房”而不单是房，走的是商业规律，非房地产规律。作为商用房产，是楼市中的高端产品，就理论而言，比住宅具有更大的投资价值。 作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。 和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8％左右，商铺的投资收益率约为10％~15％。 商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约———可能商铺一次租约的租期会达到3－5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。 当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。。
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曾听一位业内人士“擅自”妄下论断：北京的商铺1／3将被淘汰，还有1／3将在边缘垂死挣扎。原因除了各区域商业面积开发过度，除了商铺产权分散后难以聚集人气、保证品质，达不到预期规划外，另一重要因素是盲目开发的后果导致这些商铺很难为商家所用。 如何不让城市的建筑垃圾“堆积如山”，如何保证投资者和经营者的利益？最近举行的“2004中国商业地产招商论坛”上商家们提出的要求，对于那些正在进行商铺建设的开发商、对于那些刚从住宅投资转向商铺投资的买家，可谓不可不听。 最近，“2004中国商业地产招商论坛”上，中国连锁经营协会秘书长裴亮表示，中国连锁百强从2001到2003年店铺数量呈现出的快速增长势头，对国内的地产开发商意味着商铺成为一种直接的需求。一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度，扩大规模作为企业发展的首要战略目标。 但中国商业地产开发商对国内外商家所需商铺缺乏足够的了解和认识，阻碍了各大商家在中国的发展，也加大了商业地产项目招商困难所带来的开发风险。 据有关资料显示，2003年以来，零售企业的扩张速度，特别是在店铺的增长方面有所下降。2001～2002年，国内零售企业的增长速度达到了56％，而到了2002年，增长速度为29％。虽然企业开店数量不断的增加，但从开店数量的增长速度看，略有下降。因此，商铺满足商家需求成为亟待解决的问题。。
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一个不会攒钱的消费者绝不是一个理性的消费者，一个只会攒钱的消费者也绝不是一个理性的消费者。在这个世界上没有一个靠攒钱攒出的百万富翁，钱是赚出来的。一个理性的消费者应该是一个合格的投资者，他考虑的是如何把钱投资在最安全、收益最大的领域，以获得最大的回报。 大雁塔北广场两侧商铺和骡马市商业步行街正在紧锣密鼓地销售铺位，还有西安西大街时代盛典、小寨的领秀城、北大街的新时代大厦和宏府大厦、东关正街的世贸大厦等未来旺铺也令许多国外的著名商家和本地的投资者欣喜若狂地一掷千金，在低利率时代为什么人们会青睐商铺的投资呢？ ■时间尾巴一甩，商铺利润滚滚来？ 冲着“一铺养三代”的老话，“识铺”、“选铺”、“易铺”、“租铺”、“养铺”和“做铺”的人都正在涌向购物中心(商厦)商铺、商业街商铺、专业市场商铺、社区商铺、旅游商铺、写字楼商铺等争相“淘铺”。 “一铺养三代”，这简简单单的5个字，正煽动着无数人内心的热情，演绎着“铺”的“谱”。 种种有关商铺投资回报率的神话，不断在楼市中流传。 前些日子，西安奥韵国际商业广场就打出了“最低投资1．8万元，每年高达14％”的收益率广告，小寨领秀城也预计12％的收益率，和数年前第一家打出产权式商铺概念的小寨国贸中心相差无几，那时侯，是银行利率最高的时间，现在是利率最低的时间，为什么还敢打出如此高的收益率？ 从全国的商铺市场来看，房地产、商业资本、实业资本、民间资本都把目标对准了商铺。 2003年，北京商铺市场发展红火，拥有16条商业街的北京建外SOHO开始营业，而国外的一些著名品牌店也纷纷进驻北京，德国家居超市欧倍德、英国百安居选址海淀区，法国的乐华梅兰也进入京城；超市方面，美国的沃尔玛、法国的欧尚也已开业，7－11便利店、迪亚折扣店正处于报批和选址阶段。上海市商铺市场中，顶级商业街供应日渐饱和，品质竞争突出，其中住宅配套商业是零售物业市场发展的重点。在新模式的探索上，位于淮海中路、西藏路上的柳林大厦推出了HK100商业模式，1－4层商场以10－20平方米小面积产权现房商铺的形式分割出售。重庆市重大项目的陆续开业，大大刺激了各商圈的快速形成，如沙坪坝商圈———三峡广场、华宇广场、欣阳百货、新世纪百货、太平洋百货；南岸商圈———天龙广场；北部商圈———北城天街购物广场。广州商铺市场新开的几个大型商场开始对外招租，如正佳广场、光明广场等，使商铺供应量增加。 ■商铺，是房又非房 商铺姓“房”而不单是房，走的是商业规律，非房地产规律。作为商用房产，是楼市中的高端产品，就理论而言，比住宅具有更大的投资价值。 作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。 和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8％左右，商铺的投资收益率约为10％~15％。 商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约———可能商铺一次租约的租期会达到3－5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。 当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。。
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据不完全统计，目前北京在建和即将兴建的一定规模商业街项目就达70～80个，其密集程度令业内外咋舌，尤其东部区域表现最为突出。人们不禁质疑：在京城人民没有形成跨区域消费习惯的情形下，这些商铺的商业价值还有多高？阅读：炒“社区商铺”炒成千万富翁 进入理财首页 进入我家理财论坛 我要投稿 曾听一位业内人士“擅自”妄下论断：北京的商铺1／3将被淘汰，还有1／3将在边缘垂死挣扎。原因除了各区域商业面积开发过度，除了商铺产权分散后难以聚集人气、保证品质，达不到预期规划外，另一重要因素是盲目开发的后果导致这些商铺很难为商家所用。 如何不让城市的建筑垃圾“堆积如山”，如何保证投资者和经营者的利益？最近举行的“2004中国商业地产招商论坛”上商家们提出的要求，对于那些正在进行商铺建设的开发商、对于那些刚从住宅投资转向商铺投资的买家，可谓不可不听。 最近，“2004中国商业地产招商论坛”上，中国连锁经营协会秘书长裴亮表示，中国连锁百强从2001到2003年店铺数量呈现出的快速增长势头，对国内的地产开发商意味着商铺成为一种直接的需求。一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度，扩大规模作为企业发展的首要战略目标。 但中国商业地产开发商对国内外商家所需商铺缺乏足够的了解和认识，阻碍了各大商家在中国的发展，也加大了商业地产项目招商困难所带来的开发风险。 据有关资料显示，2003年以来，零售企业的扩张速度，特别是在店铺的增长方面有所下降。2001～2002年，国内零售企业的增长速度达到了56％，而到了2002年，增长速度为29％。虽然企业开店数量不断的增加，但从开店数量的增长速度看，略有下降。因此，商铺满足商家需求成为亟待解决的问题。 新开发商铺不切实际 阅读：如何防范投资商铺的操作风险？ 有业内人士认为，目前的商业项目招商工作难以进行，有的项目搁置了两年，甚至还有七八年没有招商的，就是因为开发商在当初设想的时候，是按自己的思路去设想，而不是按照市场需求。 青鸟瑜珈代表高光勃表示，与一些楼盘的接触中发现，无论会所还是商业街、底商，很多商铺都已经精装修过的，要改变这些精装修，就要打掉重新做，工程很大，价格也不会合适。如果商业楼盘一开始就与商家有合作，会非常容易地跟商家要求紧密结合。 星巴克开发经理李飞也持相同观点，他表示由于星巴克对开店地点周边的环境、建筑设施、交通是否便利、客流量等因素都有严格的要求，他建议商业地产开发商在对周边的情况、整个地点将来的发展状况进行可行性分析后再进行招商，而且也要对未来可能出现或将要出现的劣势要有所考虑” 。 星期五餐厅谭京萌也表示，商家选址最关键是客流量，而且是目标客户的客流量，开发商事先应对市场上的客户有一个深入的了解，还有配套设施的问题，车位要求等都非常重要。 各商家所需商铺不尽相同 按照与会商家的介绍，瑜珈要求天花板上不能有灯光，因为做瑜珈是躺着，另外不能有空调，不能有任何的风进来，还有老师能够控制灯光和音响等其他要求。 星期五餐厅 星期五餐厅店址要求能够有600～700平米面积的店面，层高3．5米以上，100平米的辅助面积，可以是在地下，200千瓦的供电容量，全天的空调，独立的出入前后通道，能够有15～50的停车位，有树立店标、广告牌、门头标牌的地方。 亚汇广场 亚汇广场的快餐店面积一般在500～800平米，最好是一层，座席数在200多个，如果是美食广场的话，最大面积可接近3000平米，席位数是600多。 星巴克 适合于开在什么位置，在一个城区需要开几家店，星巴克都会提前做一个良好的规划。星巴克首选产权统一的商业建筑，在开业以后，乃至于开业前期有一个整体的推广活动，面积为150～400平米之间，整体出租展示面要尽可能大，多为首层临街的位置，有展示的效果，方便顾客进出。 迪卡侬 迪卡侬的标准商场面积应达到8000～12000平方米，对于一些特色商场，销售面积则有可能就做出一些调整，相应会小些。建筑层高不能低于5米，建筑间距不得小于8米，对外部的占地也有一些要求。 电影院 威秀投资董事长杨锡文表示，邻里中心型的电影院最适合中国市场，因为在澳洲做电影院的先决条件，就是周围五公里，人口只要5万人，就可以开一个电影院，在国内，十分钟行程内就差不多有5万人。目前市场空间不小。这一物业形态不需要面积很大，有2500平方米地就足够了，上面是电影院，可以有四个到六个厅，中间两三层都是小型的购物、娱乐，小型娱乐性店铺带来的效益会非常强。市场上现在有很多大型的商业物业，一下子就是几十万平方米，听了会流汗，不晓得这些商铺该怎样填满，怎样经营。 另外，青鸟瑜珈店面则250～300平方米就可以了。必胜客的店面希望是在450～500平米，原则上位置选择是在这个城市最热闹的商业街上，对建筑物的形象都有一些要求。