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北京市集体土地房屋拆迁管理办法第一章 总则 第一条 为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条 在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。 征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。 第三条 本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。 本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。 第四条 市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。 第五条 区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。 第六条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。第二章 拆迁管理 第七条 用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 第八条 用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项： （一）新批宅基地和其他建设用地； （二）审批新建、改建、扩建房屋； （三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外； （四）核发工商营业执照； （五）房屋、土地租赁； （六）改变房屋、土地用途。 区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。 暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。 第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件： （一）用地批准文件； （二）规划批准文件； （三）拆迁实施方案； （四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。 区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。 第十条 征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。 占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。 拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不少于10日。 第十一条 拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。 第十二条 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。 裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。第三章 拆迁补偿和安置 第十三条 宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。 第十四条 拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。。
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北京市集体土地房屋拆迁管理办法第一章 总则 第一条 为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条 在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。 征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。 第三条 本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。 本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。 第四条 市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。 第五条 区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。 第六条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。第二章 拆迁管理 第七条 用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 第八条 用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项： （一）新批宅基地和其他建设用地； （二）审批新建、改建、扩建房屋； （三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外； （四）核发工商营业执照； （五）房屋、土地租赁； （六）改变房屋、土地用途。 区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。 暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。 第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件： （一）用地批准文件； （二）规划批准文件； （三）拆迁实施方案； （四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。 区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。 第十条 征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。 占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。 拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不少于10日。 第十一条 拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。 第十二条 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。 裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。第三章 拆迁补偿和安置 第十三条 宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。 第十四条 拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。。
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第一章 总则 第一条 为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条 在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。 征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。 第三条 本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。 本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。 第四条 市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。 第五条 区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。 第六条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。第二章 拆迁管理 第七条 用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 第八条 用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项： （一）新批宅基地和其他建设用地； （二）审批新建、改建、扩建房屋； （三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外； （四）核发工商营业执照； （五）房屋、土地租赁； （六）改变房屋、土地用途。 区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。 暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。 第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件： （一）用地批准文件； （二）规划批准文件； （三）拆迁实施方案； （四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。 区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。 第十条 征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。 占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。 拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不少于10日。 第十一条 拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。 第十二条 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。 裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。第三章 拆迁补偿和安置 第十三条 宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。 第十四条 拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。。
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第一条 为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条 在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。 征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。 第三条 本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。 本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。 第四条 市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。 第五条 区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。 第六条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。第二章 拆迁管理 第七条 用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 第八条 用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项： （一）新批宅基地和其他建设用地； （二）审批新建、改建、扩建房屋； （三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外； （四）核发工商营业执照； （五）房屋、土地租赁； （六）改变房屋、土地用途。 区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。 暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。 第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件： （一）用地批准文件； （二）规划批准文件； （三）拆迁实施方案； （四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。 区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。 第十条 征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。 占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。 拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不少于10日。 第十一条 拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。 第十二条 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。 裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。第三章 拆迁补偿和安置 第十三条 宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。 第十四条 拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。。
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北京市集体土地房屋拆迁管理办法第一章 总则 第一条 为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条 在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。 征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。 第三条 本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。 本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。 第四条 市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。 第五条 区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。 第六条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。第二章 拆迁管理 第七条 用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 第八条 用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项： （一）新批宅基地和其他建设用地； （二）审批新建、改建、扩建房屋； （三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外； （四）核发工商营业执照； （五）房屋、土地租赁； （六）改变房屋、土地用途。 区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。 暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。 第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件： （一）用地批准文件； （二）规划批准文件； （三）拆迁实施方案； （四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。 区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。 第十条 征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。 占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。 拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不少于10日。 第十一条 拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。 第十二条 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。 裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。第三章 拆迁补偿和安置 第十三条 宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。 第十四条 拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。。
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估，在根据合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则以及公平原则准则下，通过对评估对象进行勘察、测量，并计算出其建筑面积；结合房屋的具体区位、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素，根据其用途和具体状况，选择适当的评估方法，真实、准确地评估出所要拆迁房屋的价格，并以此为根据为被拆迁人或所有权人进行补偿，从而真正做到不偏不倚。目前，我国对房地产评估方法较多，常用的有比较法、成本法、收益法、假设开发法及长期趋势法等；根据《中华人民共和国房屋拆迁补偿条例》中有关规定，其房屋拆迁补偿的实质是一种赎买政策，即是拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除；而通过市场调查，我们会发现，城市房屋拆迁的拆迁房通常由以下几种情况：一是属于日常生活起居用房，对于在拆迁这种房屋评估时，由于在市场中与估价对象在估价时点的近期交易案例比例多，我们可以采用市场比较法的方式，选取与估价对象形状个性特点及环境条件相似的交易案例作可比对象，通过比较修证后得到估价对象价格；介此类方法由于人为主观因素较大，估价人员一定要多选取相关案例，对估价对象与可比实例各相关因素进行详细和客观地修正，最终得到估价对象的客观市场价格；二是公益性房屋、生产性用房，由于此类房屋在市场中很难找到相关可比实例；如果想用市场比较法就很难得到客观、公正的房屋市场价值；所以对这种房屋我们一般采用成本法进行计算，即根据估价对象在估价时点重新购建价格，扣除折旧，以此估算估价对象客观合理的价格或价值的方法，而对于估价时，对估价对象的重置价格的确定，一定要以当地政府或建设部门颁布的市场重置价为依据，根据房屋的耐用年限和现以使用年即的真实情况，以提取房屋的折旧额，不得随意或凭空捏造一个同类型的市场房屋重置价；三是对出租房屋及收益性房屋，用收益性可能有利于被拆迁人和承租人，这种方法一般是根据未来正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值或价格的方法，对于这种收益性房屋收益的确定一定要根据同类物业正常出租收入扣除经营管理费用后的正常平均收益，不能取日常同类物业收益年份或月份最高时的作为可比收益，同时对资本化率的确定要适当根据基准收益率加风险收益，也可根据经济的年增长率来确定适应的资本化率。当然，以上评估方案也并不是千遍一律，在涉及到与以上房屋拆迁类别不同的状况。我们就酌情考虑各类相关因素，评估时也可几种方法结合起来运用，真正做到站在中介公司的立场上，公平、准确地评估被拆迁房屋价格。 。
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房地产拆迁评估方法的确定：价格评估，在根据合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则以及公平原则准则下，通过对评估对象进行勘察、测量，并计算出其建筑面积；结合房屋的具体区位、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素，根据其用途和具体状况，选择适当的评估方法，真实、准确地评估出所要拆迁房屋的价格，并以此为根据为被拆迁人或所有权人进行补偿，从而真正做到不偏不倚。目前，我国对房地产评估方法较多，常用的有比较法、成本法、收益法、假设开发法及长期趋势法等；根据《中华人民共和国房屋拆迁补偿条例》中有关规定，其房屋拆迁补偿的实质是一种赎买政策，即是拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除；而通过市场调查，我们会发现，城市房屋拆迁的拆迁房通常由以下几种情况：一是属于日常生活起居用房，对于在拆迁这种房屋评估时，由于在市场中与估价对象在估价时点的近期交易案例比例多，我们可以采用市场比较法的方式，选取与估价对象形状个性特点及环境条件相似的交易案例作可比对象，通过比较修证后得到估价对象价格；介此类方法由于人为主观因素较大，估价人员一定要多选取相关案例，对估价对象与可比实例各相关因素进行详细和客观地修正，最终得到估价对象的客观市场价格；二是公益性房屋、生产性用房，由于此类房屋在市场中很难找到相关可比实例；如果想用市场比较法就很难得到客观、公正的房屋市场价值；所以对这种房屋我们一般采用成本法进行计算，即根据估价对象在估价时点重新购建价格，扣除折旧，以此估算估价对象客观合理的价格或价值的方法，而对于估价时，对估价对象的重置价格的确定，一定要以当地政府或建设部门颁布的市场重置价为依据，根据房屋的耐用年限和现以使用年即的真实情况，以提取房屋的折旧额，不得随意或凭空捏造一个同类型的市场房屋重置价；三是对出租房屋及收益性房屋，用收益性可能有利于被拆迁人和承租人，这种方法一般是根据未来正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值或价格的方法，对于这种收益性房屋收益的确定一定要根据同类物业正常出租收入扣除经营管理费用后的正常平均收益，不能取日常同类物业收益年份或月份最高时的作为可比收益，同时对资本化率的确定要适当根据基准收益率加风险收益，也可根据经济的年增长率来确定适应的资本化率。当然，以上评估方案也并不是千遍一律，在涉及到与以上房屋拆迁类别不同的状况。我们就酌情考虑各类相关因素，评估时也可几种方法结合起来运用，真正做到站在中介公司的立场上，公平、准确地评估被拆迁房屋价格。 。
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房地产拆迁评估方法的确定：价格评估，在根据合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则以及公平原则准则下，通过对评估对象进行勘察、测量，并计算出其建筑面积；结合房屋的具体区位、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素，根据其用途和具体状况，选择适当的评估方法，真实、准确地评估出所要拆迁房屋的价格，并以此为根据为被拆迁人或所有权人进行补偿，从而真正做到不偏不倚。目前，我国对房地产评估方法较多，常用的有比较法、成本法、收益法、假设开发法及长期趋势法等；根据《中华人民共和国房屋拆迁补偿条例》中有关规定，其房屋拆迁补偿的实质是一种赎买政策，即是拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除；而通过市场调查，我们会发现，城市房屋拆迁的拆迁房通常由以下几种情况：一是属于日常生活起居用房，对于在拆迁这种房屋评估时，由于在市场中与估价对象在估价时点的近期交易案例比例多，我们可以采用市场比较法的方式，选取与估价对象形状个性特点及环境条件相似的交易案例作可比对象，通过比较修证后得到估价对象价格；介此类方法由于人为主观因素较大，估价人员一定要多选取相关案例，对估价对象与可比实例各相关因素进行详细和客观地修正，最终得到估价对象的客观市场价格；二是公益性房屋、生产性用房，由于此类房屋在市场中很难找到相关可比实例；如果想用市场比较法就很难得到客观、公正的房屋市场价值；所以对这种房屋我们一般采用成本法进行计算，即根据估价对象在估价时点重新购建价格，扣除折旧，以此估算估价对象客观合理的价格或价值的方法，而对于估价时，对估价对象的重置价格的确定，一定要以当地政府或建设部门颁布的市场重置价为依据，根据房屋的耐用年限和现以使用年即的真实情况，以提取房屋的折旧额，不得随意或凭空捏造一个同类型的市场房屋重置价；三是对出租房屋及收益性房屋，用收益性可能有利于被拆迁人和承租人，这种方法一般是根据未来正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值或价格的方法，对于这种收益性房屋收益的确定一定要根据同类物业正常出租收入扣除经营管理费用后的正常平均收益，不能取日常同类物业收益年份或月份最高时的作为可比收益，同时对资本化率的确定要适当根据基准收益率加风险收益，也可根据经济的年增长率来确定适应的资本化率。当然，以上评估方案也并不是千遍一律，在涉及到与以上房屋拆迁类别不同的状况。我们就酌情考虑各类相关因素，评估时也可几种方法结合起来运用，真正做到站在中介公司的立场上，公平、准确地评估被拆迁房屋价格。 。
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京市集体土地房屋拆迁管理办法第一章 总则 第一条 为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条 在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。 征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。 第三条 本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。 本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。 第四条 市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。 第五条 区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。 第六条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。第二章 拆迁管理 第七条 用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 第八条 用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项： （一）新批宅基地和其他建设用地； （二）审批新建、改建、扩建房屋； （三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外； （四）核发工商营业执照； （五）房屋、土地租赁； （六）改变房屋、土地用途。 区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。 暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。 第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件： （一）用地批准文件； （二）规划批准文件； （三）拆迁实施方案； （四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。 区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。 第十条 征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。 占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。 拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不少于10日。 第十一条 拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。 第十二条 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。 裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。第三章 拆迁补偿和安置 第十三条 宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。 第十四条 拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。。
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房地产拆迁评估方法的确定：价格评估，在根据合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则以及公平原则准则下，通过对评估对象进行勘察、测量，并计算出其建筑面积；结合房屋的具体区位、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素，根据其用途和具体状况，选择适当的评估方法，真实、准确地评估出所要拆迁房屋的价格，并以此为根据为被拆迁人或所有权人进行补偿，从而真正做到不偏不倚。 目前，我国对房地产评估方法较多，常用的有比较法、成本法、收益法、假设开发法及长期趋势法等；根据《中华人民共和国房屋拆迁补偿条例》中有关规定，其房屋拆迁补偿的实质是一种赎买政策，即是拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除；而通过市场调查，我们会发现，城市房屋拆迁的拆迁房通常由以下几种情况：一是属于日常生活起居用房，对于在拆迁这种房屋评估时，由于在市场中与估价对象在估价时点的近期交易案例比例多，我们可以采用市场比较法的方式，选取与估价对象形状个性特点及环境条件相似的交易案例作可比对象，通过比较修证后得到估价对象价格；介此类方法由于人为主观因素较大，估价人员一定要多选取相关案例，对估价对象与可比实例各相关因素进行详细和客观地修正，最终得到估价对象的客观市场价格；二是公益性房屋、生产性用房，由于此类房屋在市场中很难找到相关可比实例；如果想用市场比较法就很难得到客观、公正的房屋市场价值；所以对这种房屋我们一般采用成本法进行计算，即根据估价对象在估价时点重新购建价格，扣除折旧，以此估算估价对象客观合理的价格或价值的方法，而对于估价时，对估价对象的重置价格的确定，一定要以当地政府或建设部门颁布的市场重置价为依据，根据房屋的耐用年限和现以使用年即的真实情况，以提取房屋的折旧额，不得随意或凭空捏造一个同类型的市场房屋重置价；三是对出租房屋及收益性房屋，用收益性可能有利于被拆迁人和承租人，这种方法一般是根据未来正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值或价格的方法，对于这种收益性房屋收益的确定一定要根据同类物业正常出租收入扣除经营管理费用后的正常平均收益，不能取日常同类物业收益年份或月份最高时的作为可比收益，同时对资本化率的确定要适当根据基准收益率加风险收益，也可根据经济的年增长率来确定适应的资本化率。 当然，以上评估方案也并不是千遍一律，在涉及到与以上房屋拆迁类别不同的状况。我们就酌情考虑各类相关因素，评估时也可几种方法结合起来运用，真正做到站在中介公司的立场上，公平、准确地评估被拆迁房屋价格。 。