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时报讯(记者袁峰实习生谢应苏)备受关注的固定利率房贷产品不久或许将与市民见面!昨日有消息称，中国建设银行、上海浦东发展银行和光大银行关于推出固定利率房贷的有关申请已经获得了中国人民银行的批准，目前正在等待银监会的批复。对以后房贷利率看涨的市民可以通过购买固定利率房贷产品来规避利率的风险。 年利率初定6%~7% 据悉，考虑到固定房贷利率的风险，三家银行报批的房贷产品均为5年期短期产品，利率则初步定在6%~7%，略高于现行的房贷利率。据悉，现行浮动利率房贷基准利率为6。12%，银行可以根据客户情况下浮10%即5。508%。上海浦东发展银行广州分行有关人士透露，5年期满以后，客户可以根据自己的情况来决定是否再继续购买或采用浮动利率。 据调查，由于目前国内利率处于13年来的最低水平，特别是央行半年内连续升息的举动让人们对未来持续升息的预期比较强烈。因此，国内居民普遍希望银行可以尽快推出固定利率的房贷产品。固定利率的房贷产品在国外也深受欢迎，其中，在荷兰、法国，选择固定利率的消费者占到80%。不过，国外银行提供给顾客的大多是一种固定利率+浮动利率组合的产品，比如，所设定利率的80%的部分是确定的，但有20%的部分可以根据市场利率进行浮动，这样对银行来说也可以适当减少一部分利率风险。并且，按照双方协议，一个经济周期之后(大约4~5年)，银行和客户还会续签一个新的利率标准。 上海浦东发展银行广州分行有关人士也表示，对于那些习惯每月等额还款以及利率看跌的市民就并不会选择该类产品，因此购买该类产品的人群主要针对房贷利率看涨的市民。 高违约金防止提前还贷 分析人士指出，由于固定利率房贷产品会有利率波动的风险，一般都会设置高额的提前还贷违约金。 据悉，由于国外利率市场波动频繁，一些房贷客户在与银行签订固定利率房贷合同之后，万一发生利率不升反降，低于其申请的固定利率，他们往往通过提前还贷等方式来减少自己的损失。 光大银行广州分行有关人士指出，目前不少银行针对普通的浮动利率房贷的提前还款都收取违约金，而固定利率房贷产品，银行存在较大的利率风险，银行一般都会设置违约金来防范客户的违约成本。 另外，光大此前已经与国家开发银行做过掉期业务，建行房贷资产证券化此前也已获批。 “银行需要通过人民币利率远期、掉期产品来防范风险，只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后，商业银行固定利率房贷产品才有机会分散未来不可预知的利率变化风险。“光大银行有关人士指出。 。
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购房者该如何使用固定利率房贷大河楼市网-河南房产门户 ［ 作者：刘念 转贴自：每日经济新闻 点击数：376 更新时间：2005-10-31 ］ 据了解，建行、浦发和光大等银行的固定利率房贷产品，待有关部门批复后，就可面市。 一石激起千层浪。固定利率房贷作为一个内地投资者从未接触过的新鲜产品，在经历了两次房贷利率调升之后，真是好东西吗？ 100万房贷多付20万利息 固定利率房贷即将推出的消息，让沪上购房者精神一振。过去两年，房贷利率已经两次提高，5年以上的房贷利率已从5。04%提高到5。31%。从明年开始，将执行新的基准利率6。12%，条件好的投资者才可享受5。51%的优惠利率。 别看仅是几十个基点的上调，但对长期贷款的每月还款额，影响颇大。以100万元30年期的等额本息贷款为例，今年比去年每个月要多付130多元。如按照基准利率6。12%计算，每个月还要增加650元左右。粗略计算，30年的全部利息竟要多付近20万元！ 这样被动地跟着市场利率上浮，显然很不划算。很多购房者都希望找到一个能回避利率风险的工具，固定利率房贷让他们看到了一线希望。固定利率房贷固然可以回避利率上升的风险，但当利率走稳或者下调的时候，贷款人又将被锁定在一个较高的利率水平上，白白多付利息，所以，浮动利率和固定利率没有绝对的优劣之分。 三种人适合固定利率房贷 一是有稳定固定收入的人。中行市分行营业部理财中心副主任罗毅认为，目前国内的利率前景非常微妙，以现有的资讯还难以做出一个明确的判断。从这个角度来说，固定利率房贷面临的利率不确定性很大。此外，固定利率房贷比较适合那些有稳定的固定收入的人士。这些人一方面能够按计划还款，另一方面也能对将来的大额支出“心中有数”。 二是锁定风险的生意人。兴业证券培训部总监唐绍云则告诉《钱周刊》，根据他在北美银行界的经验，一些为了锁定风险的生意人，也青睐固定利率房贷。唐绍云分析说，北美的固定利率房贷期限长达10年甚至以上，有些风险承受能力较高的人，比如专业投资者或者商人，从银行贷款的主要目的是融资，而不是单纯为了买房子。对这些人来说，容易找到比贷款利率高的投资项目，他们是为了确定未来一段时间的融资成本而申请固定利率房贷的。他还指出，目前全球经济可能面临着新一轮的通货膨胀，越来越多的央行选择加息，这对中国央行未来的利率决策也将产生一定的影响。 三是有升息预期的人。适合申请固定利率房贷的人，就是有升息预期的人。香港御峰理财董事总经理陈茂峰介绍说，香港引进固定利率房贷有大约十年的时间，往往是市面上利率看涨时，较受欢迎。最近，由于香港银行界纷纷跟进美联储的加息步伐，固定利率房贷成为业主的新宠。但他也指出，内地房贷利率已经两次提高，即使再有一到两次的加息，5年之内的利率水平也可能看跌不看升，此时申请固定利率房贷，风险可能比较大。 除了以上提到的三种人外，其他类型的购房者就要好好斟酌一下了。尤其是那些计划短期内提前还贷，或者想增加还款额的投资者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。香港固定利率房贷的违约金高达贷款余额的3%。 固定利率不如灵活还款 即使利息上升了，每个月的银行账单上，还款额还是那么多，只不过贷款的年限被延长了。此时，还会考虑固定利率房贷吗？可能大多数人都会说不。这正是在香港发生的情况。 据陈茂峰介绍，香港银行界的调息行动非常迅捷，这个月宣布加息后，下个月就执行新的利率水平。这与内地在次年才执行最新利率的做法大相径庭。但是，香港的大多数人还是选择浮动利率房贷。因为银行会给客户提供两个选择：一、贷款年限不变，每月还款额增加；二、每月还款额不变，贷款年限延长。通过第二种还款方式，就能回避利率突然变动给支出带来的影响。大多数人都希望在有能力时提前还款，因此不会太介意还款期限被延长。如果选择了固定利率房贷，提前还款要交纳的高额罚息，让人望而却步。不过在内地，默认的还款方式还是每个月增加还款额，贷款年限不变，许多人的未来支出安排由此被打乱。 固定利率房贷在海外已是一个标准化的成熟产品，只是令人眼花缭乱的贷款产品中的一个。据唐绍云介绍，除了短期固定利率房贷外，投资者还可以选择长期固定利率、固定利率和浮动利率结合、设定封顶利率、以及期初只还利息等多种贷款产品。 海外房贷量体裁衣香港固利低于浮利 在内地，以推出固定利率房贷为标志的金融创新刚起步，而海外的房贷服务则花样繁多，品种丰富。手头拮据的人，可以从银行贷九成半甚至100%的贷款。如果还贷的前几年经济情况紧张，可以选择支付利息，大幅度压缩还贷支出；申请者可以锁定今后10年甚至40年的还贷支出。在当前的香港市场上，还能找到利率低于浮动利率的固定利率房贷。 香港固定利率低于浮动利率 最近，香港星展、东亚银行以及AIG纷纷推出固定利率贷款，通常为2年时间。头两年利率固定，目前的年利率水平为4。68%～4。83%，之后的贷款利率则开始浮动或根据银行同业利率而定。贷款成数从7成到9成半不等，并设有最低贷款金额，以及罚息等约束。 固定利率房贷的利率水平，通常在有升息预期的情况下，会比市场利率高一些，因为投资者可以回避风险。目前推出的这几款固定利率房贷，处于市场利率的居中水平。 香港的浮动房贷利率一般以P-2。25%来确定。其中P代表最优惠利率，由各家银行自行确定。当前市场上有两个P，渣打、东亚等十家银行的最优惠利率为7。25%，而汇丰、恒生等银行的最优惠利率为7%。因此，两个集团的浮动房贷利率分别约为5%和4。75%。 由于有利率上的优惠，最近固定利率房贷在香港大受欢迎。 美国还贷方式五花八门 在美国，挑选房子也许并不需要花太大功夫。接踵而至的房屋贷款，却需要大力研究。因为银行提供的贷款产品种类实在太多，普通人必须求助于银行的理财顾问，才能了解自己最适合哪一种方式，但这也保证了客户获得最“合身”的贷款服务。 美林集团是国际著名的投资银行，以零售服务见长。它提供的房屋贷款主要有以下几个品种： 1、以LIBOR为基础的浮动利率贷款。 贷款期限25年，头10年只付利息，后15开始每月还本金。提前还贷不收违约金。贷款利率可设置上限，最低为12%。利率调整的周期可以选择每个月或者每半年调整。如果购买一套价值50万美元的房产，首付20%，贷款40万美元。 选择每个月调整利率的浮动利率贷款，假设根据1个月LIBOR计算出的年利率为5。125%，那么前120个月，每月只需支付1542美元，其后的180个月，由于开始还本金，每月支付的金额就提高到3086美元。特别适合那些刚参加工作、经济实力还不雄厚的年轻人。 2、固定利率贷款。 贷款期限可以是10年到40年不等，同样不收取提前还贷违约金。其中，30年期的固定利率贷款，还可以选择在头15年只还利息，后15年才开始还本金。 3。混合利率贷款。 贷款期限25年的浮动利率贷款，但是在前3、5、7年，利率水平是一个固定利率和浮动利率的混合体，这个混合利率的上升或下降速度是市场利率的一半。而且，在混合利率阶段，贷款人可以选择只付利息，并且能随时提前还本，没有违约金。这项贷款，适合想要在短时间内还清本金，或者希望能回避短期利率浮动风险的人。 4。固定-利率贷款。 期限30年的浮动利率贷款，在头2年、3年、5年、7年或10年，为固定利率贷款，并且在头10年，可以选择只支付利息。提前还本不收违约金。 5。100%按揭贷款。 如果你有合格的证券资产存放在美林或相关金融机构的账户中，作为抵押，你就可以从美林获得相当于房屋价值100%的贷款。证券价值只需要贷款总额的30%。贷款的形式可以采取浮动利率、固定利率、或者固定-浮动利率。 相比之下，内地一些银行即将面市的固定房货利率，5年期的竟开出6~7%的利率，大大高于同期的浮动房货利率，不知是产品设计者的资讯“闭塞”，还是利用信息不对称，继续获取更高的“存贷差”。刘念 。
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